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Gerade bei der Immobiliensuche kommt es nicht selten vor, dass man plötzlich die Traumimmobilie findet, das Vermögen aber nicht verfügbar ist. Es steckt in einer (teil-)entschuldeten Immobilie, in einem Sparvertrag oder in einem sonstigen Vermögensvertrag. Sie haben also Eigenkapital, kommen an dieses aber nicht sofort heran. Was tun? Die Wunschimmobilie einfach vorbeiziehen lassen? Die bestehenden Verträge vorzeitig kündigen und womöglich Verluste in Kauf nehmen? Genau um solche Situationen zu vermeiden, ist eine Zwischenfinanzierung die passende Lösung.

Das Wort ist übrigens kein „feststehender“ Begriff. Es gibt auch die Begriffe „Vorfinanzierung“, „Überbrückungskredit“ oder Eigenkapital Darlehen.

Handlungsfähig auch ohne liquides Vermögen

Eine ist für Kreditnehmer geeignet, die grundsätzlich über Eigenkapital in Vermögenswerte verfügen, diese aber nicht sofort zur Verfügung stehen. Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich für eine Zwischenfinanzierung um den Zeitraum bis zur Auszahlung mit einem Darlehen zu überbrücken. Dieses läuft in der Regel bis zur Fälligkeit der Versicherungen oder Geldanlagen, der Auszahlung einer Erbschaft oder der Zahlung eines Kaufpreises aus einem Immobilienverkauf zu überbücken.

In der Phase der zahlt der Kreditnehmer in der Regel nur Zins und keine Tilgung. Oft wird daher in Bankkreisen von einen „Endfälligen Darlehen“ oder „Variables Darlehen“ gesprochen.

Der Klassiker: Immobilientausch mit als variables Darlehen

Eine ganz klassische Situation entsteht oftmals beim Immobilienerwerb: Die neue, vielleicht größere Immobilie ist gefunden. Die Abwicklung des Kaufvertrages steht vor der Türe. Für die neue Immobilie steht bereits der Kaufpreis zur Zahlung an. Die Bestandsimmobilie kann oder soll aber erst zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden. In diesen Fall eignet es sich für den Immobilienbesitzer, einen Zwischenkredit für diese kurze Zeit aufzunehmen. Der Zwischenkredit wird durch die Auszahlung des Erlöses aus dem Verkauf der aktuellen Immobilie zurückgezahlt. Wie lange dieser Kredit benötigt wird, gilt es jedoch bereits zu Beginn abzuschätzen. Viele Banken verlangen einen konkreten, spätesten Rückzahlungszeitpunkt.

Versicherungen kündigen oder Zwischenfinanzierung?

Auch bei Kapital-Versicherungen, Sparverträgen oder Wertpapieren kann es sinnvoll sein, diese bis zum ursprünglich vorgesehenen Fälligkeitstermin durch ein Darlehen vorzufinanzieren.

Oft entstehen bei der Kündigung von Versicherung Kosten, die vom Guthaben des Versicherungsvertrages abgezogen werden oder es gehen Bonuszinsen verloren. Darüber hinaus haben alte Versicherungsverträge auch höhere Guthabenkonditionen (z.B. höheren Garantiezinssatz) als die heutigen Darlehenskonditionen. Wenn der Zins bei einem Zwischenkredit günstiger ist als bei dem Vermögensvertrag, dann empfehlt es sich den Weg der zu wählen und einen Kredit aufzunehmen. Es gilt daher, sich ein genaues Bild der eigenen Vermögenssituation zu machen. Der geschulte Blick und die Empfehlung eines

unabhängigen Kreditspezialisten hilft in dieser Situation.

Auch Bausparverträge können mit einer überbrückt werden

Eine Sonderform der Zwischenfinanzierung kann sich bei Bausparverträgen wiederfinden. Möchte man einen bestehenden Bausparvertrag sofort als Eigenkapital verwenden, kann eine Finanzierung, oft mit einem niedrigen Zins sinnvoll sein. Das ist oft der Fall, wenn der Bausparvertrag erst in den kommenden Monaten oder Jahren zuteilungsreif ist (= der Darlehensanspruch aus diesem Vertrag steht dann vollständig zur Verfügung). Als Besonderheit kann der Bausparvertrag aber auch erst neu abgeschlossen werden. Die Laufzeit der oder des Darlehens ist dann nicht selten 10 Jahre und länger. Wie bei allen Darlehen gilt es auch hier die Konditionen (Zins und Rückzahlung) sorgfältig zu vergleichen. Nicht immer ist der Kredit „Angebot aus einer Hand“, welcher oft von Bausparkassen offeriert wird, die beste Wahl. Ein unabhängiger Kreditvermittler kann hier wertvolle Unterstützung bieten.

Neben den Vorteilen: Welche Einschränkungen gilt es zu beachten?

Während es bei der von Eigenkapital aus Sparverträgen oder einem Immobilienverkauf selten Rückfragen mit der finanzierenden Bank gibt, sieht dies bei der Auszahlung von Erbschaftsansprüchen oft anders aus. Hier kann seitens der Banken nicht bewertet werden, ob es sich um eine „normale“ Abwicklungsverzögerung handelt, oder ein womöglich langjähriger Erbstreit droht.

Auch zur Aufnahme einer muss der Kreditnehmer einige Bedingungen erfüllen:

  • Auch bei einer ist die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers nachzuweisen. Schließlich muss der Kreditnehmer neben seinen Darlehensraten auch den Zwischenkredit finanzieren können.
  • Oft ist die maximale Laufzeit einer Zwischenfinanzierung begrenzt. Dennoch gibt es große Unterschiede, je nach finanzierender Bank oder dem Finanzierungsanlass. Manche Anbieter oder Anlässe werden nur bis maximal 24 Monate finanziert, andere Finanzierungen können auch bis zu 10 Jahre gewährt werden. Hier gilt es die Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen. Hier hilft die Einbindung eines unabhängigen Kreditvermittlers.
  • In der Regel muss für den Zeitraum der Zwischenfinanzierung bei den meisten Banken eine Sicherheit gestellt werden.
  • Durch den Mehraufwand für die Banken und der kurzen Laufzeit wird bei der Zwischenfinanzierung meistens ein höherer Zinssatz als bei einer längerfristigen Wohnbaufinanzierung berechnet.

Der Weg zur Zwischenfinanzierung

Im Allgemeinen kann empfohlen werden, dass der Kreditnehmer bei einer Zwischenfinanzierung einen Kreditvermittler wählt, da dieser das beste Angebot aus vielen Partnerbanken unterbreiten kann.

Gute Anbieter haben nicht nur die Großbanken an der Hand, sondern kooperieren auch mit regionalen Volksbanken und Sparkassen. Darüber hinaus ist es wichtig, die eigenen Vermögensverhältnisse offen und vor allem vollständig mit dem Finanzierungsberater zu besprechen. Dies erleichtert die beste Lösung für die jeweilige Zwischenfinanzierung zu finden.

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